Führung des Rechtsstreits des Vermieters bzw. des Mieters bei Schimmelpilzbefall

1. Welche Schimmelpilzarten sind eigentlich gefährlich?

Schimmelpilzarten werden in Risikogruppen 1 - 4 eingeteilt gemäß § 3 der Biostoffverordnung.
Toxisch sind solche Schimmelpilzarten, die in Risikostufen 2 - 4 einzuordnen sind.

• In Risikogruppe 4 fallen Schimmelpilzarten, welche schwere Krankheiten hervorrufen, gegen die vorbeugende Maßnahmen und Behandlungen nicht möglich sind.
• In Risikogruppe 3 fallen Schimmelpilze, welche eine schwere Krankheit bei Menschen hervorrufen können (z.B. Coccidioides immitis, Blastomyces dermatitidis und Histoplasma capsulatum).
• In Risikogruppe 2 fallen solche Schimmelpilze, die bei Menschen Krankheiten hervorrufen können (ua. Aspergillus fumigatus und Aspergillus flavus).
• Schimmelpilze, welche in Risikogruppe 1 fallen, sind grundsätzlich unbedenklich, können aber bei stark immungeschwächten Personen Allergien und Schäden hervorrufen.

2. Wie entsteht überhaupt Schimmel?

Schimmel bildet sich  immer dort, wo sich zu viel Feuchtigkeit ansammelt und nicht mehr abtrocknet. Die Ursachen für Schimmelbildung sind verschiedenartig  und lassen sich grundsätzlich  verlässlich nur durch ein Sachverständigengutachten klären.  Ursächlich für den Schimmel in der Wohnung ist grundsätzlich eine zu hohe Luftfeuchtigkeit (ab ca. 70 % Raumluftfeuchtigkeit) und oder eine zu hohe Feuchtigkeit in den Wänden. Ursächlich kann auch eine zu niedrige Temperatur in den Räumen sein; bei hoher Luftfeuchtigkeit und niedrigen Temperaturen in den Räumen entsteht dann Schimmel, wenn die Mieträume nicht ausreichend durchlüftet werden.

3. Ursachen für eine Schimmelbildung sind oftmals:

3.1 Baumängel 

In ca. 50 Prozent aller Fälle sind Baumängel die Ursache für Feuchtigkeit und anschließende Schimmelbildung. Vor allem an Wärmebrücken (also Stellen in der Wand, die, wenn es draußen kalt ist, baubedingt Wärme schneller nach außen leiten, als andere Teile der Wand) bildet sich Schimmelpilz  besonders schnell. Hier wird die Wärme schneller nach außen transportiert als an angrenzenden Bauteilen, so dass die relative Luftfeuchtigkeit zunimmt und sich als Folge Schimmel bilden kann. Eine  Wärmebrücke liegt im Allgemeinen dann vor, wenn die kalte Wandstelle den Wert von 12,6 °Celsius unterschreitet.

3.2 Falsches Nutzerverhalten des Mieters

Wird eine Räumlichkeit entgegen ihrer Beschaffenheit falsch genutzt, kann dies die relative Luftfeuchte im Raum erhöhen; auch ein fehlender und/oder falscher Luftaustausch mit Nachbarräumen führt zu Schimmel. Durch unzureichendes  Belüften der Wohnräume kann die Schimmelbildung ebenfalls entstehen.

3.3 Mischursachen

Ein Schimmelbefall kann auch durch ein Zusammenspiel aus Baumängeln und falschem Nutzerverhalten entstehen.

4. Schimmelpilz  in der Wohnung ist ein Sachmangel!

Grundsätzlich gilt: Schimmelbefall ist als Mangel der Mietsache anerkannt.  Gerichte bewerten Schimmelpilz als erheblichen Sachmangel, welcher den Mieter zur Mietminderung und, bei einem großflächigen Befall, sogar zur fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB berechtigen kann.
Das Landgericht Hamburg stellte in einem Urteil vom 11.07.2000 (Az. 316 S 227/99) fest: „Bereits die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und zu einhergehenden Schäden kommen kann, stellen einen Mangel der Mietwohnung dar.“ Es kann also, je nach Einzelfall, ausreichen, dass lediglich eine Gefahr von Schimmelpilzbildung drohe, um die Frage nach einem Sachmangel zu bejahen.

5. Bei wem liegt die  Beweispflicht bei Schimmelbefall?

Zunächst muss der Mieter beweisen, dass nach den geltenden Regeln des BGB ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Mietsache ist mangelbehaftet, wenn Schimmel den Gebrauchswert der Wohnung verringert. Dies ist regelmäßig insbesondere dann der Fall, wenn der Schimmel zu einer optischen Beeinträchtigung der Wohnräume und/oder zu einer Geruchsbelästigung führt. Hat der Mieter diese Nachweise geführt, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht aus seinem Pflicht- und Verantwortungsbeweis stammt (also dass keine Wärmebrücken vorhanden sind und dass die Wohnung ordnungsgemäß wärmeisoliert ist), sondern durch das falsche Handeln des Mieters herbeigeführt wurde.
Erst wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht aufgrund einer Ursache aus seinem Verantwortungsbereich entstanden ist. Der Mieter muss dann nachweisen, dass er ordnungsgemäß gelüftet oder die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.

6. Mietminderung, Kündigung, Schadensersatz?

6.1 Liegt die Ursache des Schimmels im Verantwortungsbereich des Vermieters, steht dem Mieter gemäß § 535 BGB und § 536 BGB ein Anspruch auf Mangelbeseitigung sowie Mietminderung zu. Für die Frage nach der Höhe der Mietminderung kommt es maßgeblich auf die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache an. Die Mietminderung liegt laut aktueller Rechtsprechung, je nach Ausmaß des Schimmelbefalls, ab  5 %  und mehr. Im Einzelnen:

Bei optischen Mängeln reicht die Mietminderung erfahrungsgemäß in der Regel von 5-20 %, je nach Größe der betroffenen Fläche oder Intensität des Geruchs, im Ausnahmefall auch mehr.  Bei Gesundheitsbeeinträchtigungen kann je nach Intensität und Gefährdung für die Mieter und je nach Krankheitsbild bis zu 100 % gemindert werden. Tipp: Lieber nicht zu viel Miete kürzen. Solange es kein Sachverständigengutachten zur Schimmel­ursache gibt, sollten Mieter beim Mindern der Miete vorsichtig sein! Es ist schwer, ohne anwalt­liche Hilfe  die angemessene Minderungs­quote zu finden. Kleine Schimmel­stellen können vielleicht eine Mietkür­zung nur um 5 Prozent recht­fertigen. Ist die ganze Wohnung befallen und die Gesundheit des Mieters gefährdet, darf er mglw. nahezu die komplette Miete einbehalten.  Da im Internet veröffentlichte Urteile jeweils  Einzel­fall­entscheidungen sind, können Mieter diese Fälle nicht einfach auf den eigenen Fall über­tragen werden. Kann der Mieter nachweisen, dass der Schimmelbefall zu Erkrankungen oder erheblichen Gesundheitsschäden geführt hat oder ggfs. dass Verdachtsmomente für eine toxische Belastung des Schimmels vorliegen, ist eine fristlose Kündigung möglich, manchmal auch Schmerzensgeld.
Weist der Mieter schimmelbedingte Schäden an seinem Eigentum nach, hat er gemäß § 536a BGB zusätzlich das Recht auf Schadensersatz.

6.2 Kann der Vermieter hingegen nachweisen, dass ein falsches Nutzungsverhalten des Mieters ursächlich für den Schimmelbefall ist, hat der Mieter die Kosten für die Schimmelbeseitigung und etwaige Schäden an der Bausubstanz der Wohnung zu tragen.

7. Was tun bei Schimmel in der Wohnung?

Gemäß § 536c Abs. 1 BGB hat der Mieter den Schimmelbefall unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen, damit dieser einer Schadensausbreitung frühzeitig effektiv entgegenwirken kann.  In der Abmahnung muss der Mieter den Zustand genau bezeichnen und den Vermieter auffordern, den Schimmelbefall zu beseitigen. Auch wenn noch kein sichtbarer Schimmelbefall vorliegt, muss der Mieter den Vermieter über seinen Verdacht von Schimmelbildung informieren, beispielsweise bei einem muffigen und modrigen Geruch in den Wohnräumen und beginnender Feuchtigkeit. In der Mängelanzeige ist dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, innerhalb welcher er den Mangel zu beseitigen hat.

8. Sind  Stromkosten für die Entlüftung der Wohnung vom Vermieter zu ersetzen?

Die Stromkosten zur Beseitigung von Feuchtigkeit in Wänden und/oder Raumluft stellen grds.  Mängelbeseitigungskosten dar, die der Vermieter tragen muss. Der Ersatzanspruch wegen der Schimmelentfernung setzt voraus, dass der Mieter den Vermieter zuvor erfolglos aufgefordert hat, den Schimmel zu entfernen, zudem  muss der Mieter beweisen, dass die Entlüftungsgeräte die betreffende Strommenge zur Beseitigung der Feuchtigkeit tatsächlich verbraucht haben, so dass zwingend
Entlüftungsgeräte mit  Stromzähler verwandt werden müssen, da nur derartig  der genaue Stromverbrauch feststellen lässt.

9. Was tun bei Fogging in der Mietwohnung?

Bei Fogging handelt sich um schwarze Staubablagerungen/Schwarzfärbung an der Innenseite von Außenwänden, an der Zimmerdecke, auf Heizkörpern, Einrichtungsgegenständen und Mobiliar. Nicht selten wird dieses Phänomen mit Schimmel verwechselt. Eine gesundheitliche Gefährdung ist laut Umweltbundesamt nicht zu befürchten. Der Fogging-Effekt tritt oft in der Heizperiode auf. Die Ursachen für diese Erscheinung ist noch nicht abschließend geklärt. Sie kann baubedingt sein, durch die Verwendung von Baumaterialien, die schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden oder aber auf dem Mieterverhalten beruhen, wenn dieser z. B. Wandfarben verwendet, die ebenfalls schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden können. Beim Fogging kann ggfs. von einem Mangel der Mietwohnung ausgegangen. Ob dies dem Vermieter zuzurechnen ist, ist aber sehr umstritten. Achtung: Die Beweislast, dass der Vermieter für das Fogging verantwortlich ist, liegt beim Mieter. Lässt sich nicht aufklären in welchen Verantwortungsbereich die Schwarzfärbung fällt, so wird gerichtlich zu Lasten des Mieters entschieden (BGH 25.01.2006 Az. VIII ZR 223/04).

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